Come attestare lo stato legittimo di un immobile
Cos’è lo stato legittimo di un immobile?
Lo stato legittimo di un immobile è quello sancito dal titolo edilizio che ne ha permesso la realizzazione o da quello che ne ha disciplinato l’ultima trasformazione nel corso del tempo (così prevede l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia).
Pertanto, se lo stato di fatto di un immobile si presenta in maniera conforme con gli atti che ne attestano lo stato legittimo, può dirsi regolare dal punto di vista urbanistico. In caso contrario, significa che presenta difformità o addirittura abusi edilizi.
In quali casi è necessario verificare lo stato legittimo di un immobile?
Sono diversi i momenti, nella vita di un immobile, in cui è necessario confrontarsi con il dato della sua legittimità urbanistica:
- in fase di trasferimento da un soggetto all’altro
- quando si intendono effettuare lavori di modifica
- quando si intende usufruire di bonus fiscali.
Quando si acquista un immobile, è fondamentale verificare la conformità allo stato legittimo perché, in caso di abusi o difformità, le responsabilità ricadrebbero sul soggetto che risulta proprietario nel momento in cui essi emergono. Questi, solo in un secondo momento, potrebbe rivalersi sul venditore con tutte le problematiche legate alla necessità di attivare un contenzioso legale.
Il venditore, da parte sua, è tenuto a trasferire un immobile pienamente legittimo e a dichiararlo come tale nell’atto di trasferimento. Se dichiarasse una legittimità che non sussiste sarebbe quindi perseguibile per false attestazioni.
Quanto detto vale non solo per i trasferimenti onerosi (compravendite) ma anche per quelli a titolo gratuito (donazioni).
Anche quando si intendono realizzare lavori di ristrutturazione è importante partire da uno stato legittimo dell’immobile. A tal fine, il tecnico asseveratore che si occupa della presentazione del titolo abilitativo, non solo dichiara la conformità ma segnala anche gli estremi dell’ultimo titolo abilitativo a cui fare riferimento per averne la prova.
Unica eccezione a tale riguardo sono gli interventi oggetto di superbonus per i quali è necessario presentare la CILA-S (quindi quelli diversi dalla demolizione e ricostruzione). In questo caso, infatti, il Decreto Rilancio ha stabilito che è sufficiente dichiarare gli estremi del titolo abilitativo con il quale l’immobile è stato realizzato.
A proposito di bonus edilizi, è opportuno ricordare che, con l’eccezione appena descritta, la legittimità dell’immobile è fondamentale ai fini della fruizione del beneficio fiscale. Lo stabilisce infatti l’art. 49 dle Testo Unico dell’edilizia.
Immobili privi di titolo abilitativo
L’art. 9-bis contempla naturalmente la possibilità che l’immobile di cui occorre attestare la legittimità sia stato costruito in un’epoca remota in cui non sussisteva l’obbligo di acquisire un titolo edilizio.
In questo caso, la legittimità può essere provata utilizzando altri documenti, quali:
- informazioni catastali di primo impianto
- riprese fotografiche
- estratti cartografici
- documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza
- titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Attestazione dello stato legittimo di un immobile
Nelle situazioni descritte sopra, in cui è necessario garantire la conformità dell’immobile (in particolare in corso di compravendita) può essere richiesto al tecnico di attestare il suo stato legittimo.
Pertanto il professionista, dopo aver svolto sopralluogo e rilievo e analizzato la documentazione relativa all’immobile (intero edificio o unità immobiliare,) può redigere una relazione sottoforma di perizia asseverata.
La relazione può contenere le seguenti informazioni:
- localizzazione dell’immobile
- elenco di tutti i titoli abilitativi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari
- in alternativa, indicazione che si tratta di un immobile costruito prima dell’obbligatorietà del titolo abilitativo e allegazione della documentazione probatoria di cui si è detto sopra
- informazioni su eventuali vincoli
Tra gli allegati, riveste particolare importanza la predisposizione di un elaborato grafico che rappresenti fedelmente lo stato di fatto dell’immobile, desunto da rilievi e misurazioni effettuate in loco.
Il tutto si conclude con una affermazione con la quale il tecnico abilitato dichiara, in alternativa:
- la conformità dell’immobile allo stato legittimo
- la conformità nei limiti delle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia
- la non conformità dell’immobile con l’indicazione delle parti difformi e delle modalità che si possono mettere in atto per ripristinare lo stato legittimo.
In occasione della presentazione di un titolo abilitativo, invece, il tecnico attesta lo stato legittimo utilizzando direttamente la modulistica specifica prevista per la pratica.
