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La CILA tardiva

gecsoftware — Tue, 03 Oct 2023 13:41:20 +0000

La CILA tardiva

La CILA non è in sanatoria

Cosa succede nel caso in cui si realizzino lavori edilizi senza presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)?

Come accade sempre in questi casi, a determinate condizioni, è possibile regolarizzare la situazione a posteriori.

A differenza di quel che accade però per il Permesso di Costruire e per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), non si procede in questo caso a richiedere una sanatoria.

Anche se spesso si parla di CILA in sanatoria, in realtà è più corretto usare le dizioni CILA tardiva o CILA postuma.

Quali sono i lavori oggetto di CILA?

È l’art. 6-bis del dpr 380/01 (Testo unico dell’edilizia) a dirci quali sono i lavori per la cui realizzazione deve essere presentata una CILA.

L’articolo, però, non contiene un elenco o descrizione delle opere a essa subordinate ma il comma 1 specifica che si tratta di tutti gli “interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22”, ovvero le opere realizzabili liberamente, quelle soggette a Permesso di Costruire e quelle soggette a SCIA.

In pratica, si agisce per esclusione: tutti gli interventi che non ricadono negli altri casi, sono subordinati a CILA. Si dice, per tale motivo, che la CILA ha carattere residuale.

Ad ogni modo, si tratta, in buona sostanza, di tutte le opere realizzabili all’interno di una unità immobiliare senza coinvolgere le parti strutturali o i prospetti.

Come regolarizzare interventi effettuati in assenza di CILA

Il comma 5 dell’art. 6-bis recita così: “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.”

Pertanto, è possibile regolarizzare la situazione semplicemente effettuando l’adempimento in corso d’opera o dopo il termine dei lavori, pagando una sanzione amministrativa rapportata al momento in cui la CILA tardiva viene presentata.

Non si fa riferimento alcuno alla doppia conformità richiesta per gli altri titoli abilitativi (conformità delle opere al momento dell’esecuzione delle stesse e al momento in cui esse vengono dichiarate).

Non essendoci, quindi, un accertamento conformità, è più corretto parlare di CILA tardiva o postuma che di CILA in sanatoria.

Come si presenta una CILA tardiva

La predisposizione di una CILA tardiva è del tutto analoga a una di tipo tradizionale e prevede quindi il rispetto delle stesse normative e la predisposizione degli stessi elaborati da parte del tecnico.

Per quanto riguarda la modulistica da compilare, il tecnico dovrà indicare se i lavori sono stati già ultimati o sono in corso, spuntando anche la relativa sanzione da pagare.

Se ovviamente i lavori sono già conclusi (magari anche da anni) non andrà compilata tutta la parte riguardante l’impresa esecutrice né andranno allegati i relativi documenti richiesti, come il DURC.

Gli elaborati grafici saranno disegni di rilievo e non di progetto.

In caso di intervento già ultimato, al posto del tradizionale confronto tra stato di fatto e stato di progetto, andranno raffrontati i disegni della situazione originaria (quella legittima) e quella post operam da regolarizzare.

Se invece i lavori sono ancora in corso, il tecnico dovrà rappresentare, oltre allo stato legittimo, la situazione in corso al momento della presentazione e poi lo stato di previsto in progetto alla fine dei lavori.

Il tutto potrà essere corredato da un rilievo fotografico.

Altre caratteristiche peculiari della CILA

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è comunque un titolo abilitativo che presenta specifiche peculiarità rispetto agli altri.

D’altro canto pare sia prevista una sua abolizione con il nuovo Testo Unico allo studio, che dovrebbe ridurre solo a due (SCIA e PdC) i titoli autorizzativi in edilizia.

Andiamo comunque a vedere quali sono queste peculiarità.

1. Non c’è obbligo di Direzione Lavori

La normativa non prevede l’obbligo di nomina di un Direttore dei Lavori. Questo spesso viene visto dai committenti come un vantaggio dal punto di vista economico, eliminando il costo per una prestazione professionale in più.

Invece la figura del direttore dei lavori resta di grande importanza, soprattutto in caso di interventi complessi come il completo rifacimento di una unità immobiliare.

2. Non esistono termini per la fine lavori

Per SCIA e Permesso di Costruire è previso un termine ultimo per l’ultimazione dei lavori di 3 anni a partire dall’inizio.

Trascorso questo termine senza che siano stati ultimati, il titolo abilitativo decade e ne va richiesto uno nuovo.

Per la CILA invece non è stabilito un termine di ultimazione. Di conseguenza, anche la modulistica standard non prevede una Comunicazione di Fine Lavori.

Molti Comuni hanno però, come è loro facoltà, stabilito una variazione e richiedono che la fine lavori venga comunicata. Il consiglio è di farlo sempre, anche quando non previsto, per evitare che i lavori risultino perennemente in corso.

3. Non esiste la CILA in variante

Per la CILA non è prevista la possibilità di presentare una variante in corso d’opera. Pertanto, in caso di variazioni al progetto originariamente presentato, non si può presentare una CILA in variante.

Se le modifiche sono trascurabili, di modesta entità, si può presentare la variante contestualmente alla fine dei lavori.

In caso contrario, è necessario archiviare il procedimento in corso e avviarne uno nuovo con un nuovo progetto.

Rettifica errori su pratiche di condono edilizio

gecsoftware — Mon, 26 Jun 2023 12:54:23 +0000

Rettifica errori su pratiche di condono edilizio

Il condono edilizio

Il condono edilizio è una Legge speciale che consente di regolarizzare illeciti edilizi solitamente non sanabili con una normale procedura di accertamento di conformità.

Quando sono state in vigore queste leggi speciali (che come tali hanno durata limitata nel tempo) è stato, quindi, possibile sanare abusi edilizi come la costruzione di immobili su suoli non edificabili.

In Italia, sono state in vigore tre leggi sul condono edilizio:

la legge 47 del 1985
la legge 724 dle 1994
la legge 326 del 2003.

Le ultime due sono state in sostanza una “estensione” e riapertura del primo condono.

Ancora oggi giacciono migliaia di pratiche pendenti relative a tutti e tre i condoni in molti uffici dei Comuni italiani. Per queste pratiche, quindi, il permesso in sanatoria non è ancora stato rilasciato per mancanza di parte della documentazione necessaria o perché i pagamenti di oneri e oblazioni non sono stati completati.

Errori su pratiche di condono edilizio

Nell’esercizio professionale di un tecnico non è raro riscontrare, tra la documentazione fornita dai committenti, elaborati grafici a corredo di istanze di condono già concluse e con titolo in sanatoria rilasciato che appaiono quantomeno approssimativi e imprecisi.

In particolare, si possono riscontrare differenze tra la descrizione e rappresentazione grafica delle opere per le quali è richiesta la sanatoria, rispetto alla loro effettiva consistenza come risultante da indagini più accurate condotte con metodologie attuali.

Oggi siamo, infatti, abituati a redigere le tavole di rilievo e di progetto con appositi software, dopo aver effettuato i rilievi con laser scanner o addirittura con droni e non siamo più abituati a guardare con occhio indulgente disegni realizzati a china, frutto di rilievi effettuati con doppio metro e rondella.

Il problema però è che spesso l’imprecisione sconfina in una vera e propria infedeltà rispetto allo stato di fatto dell’immobile. D’altro canto, va considerato che spesso, per rispettare le date di scadenza, le pratiche venivano redatte in fretta e con approssimazione, senza nemmeno effettuare un rilievo sul posto ma soltanto ricopiando vecchie planimetrie a disposizione.

Insomma, nelle pratiche di condono del passato, capita con frequenza di riscontrare errori.

È possibile in qualche modo rettificarli? E se sì, in quale modo bisogna procedere?

È ciò di cui tratteremo in questo articolo.

Rettifica di un condono edilizio già perfezionato

Non esiste una vera e propria procedura di rettifica di una vecchia istanza di condono, in quanto questa fattispecie non è contemplata dalla normativa vigente.

È possibile, però, ovviamente, procedere alla correzione di dati errati forniti al Comune, laddove si dimostri che si tratta di meri errori materiali di rappresentazione e non di una falsa rappresentazione fornita con intento fraudolento.

La condizione principale per poter procedere alla rettifica è quindi che sia oggettivamente rilevabile e riconoscibile, senza alcuno sforzo o indagine dettagliata, che si tratti di un errore.

Bisogna, infatti, dimostrare in maniera inequivocabile che la richiesta di rettifica non rappresenta un sotterfugio per poter regolarizzare un illecito intervenuto dopo la conclusione del procedimento di condono.

Rettifica di un condono edilizio ancora pendente

Per quanto riguarda i condoni non ancora rilasciati, invece, la situazione è da un certo punto di vista più semplice, in quanto si può contare su alcune pronunce giurisprudenziali in materia.

E’ possibile pertanto procedere all’integrazione di una istanza già presentata, fermo restando che, comunque, l’amministrazione coinvolta dovrà procedere a un supplemento di istruttoria per verificare la sussistenza dei presupposti previsti per la rettifica degli errori.

Naturalmente, anche in questo caso, bisognerà dimostrare che si tratta di errori formali.

Come procedere alla rettifica di un condono edilizio già rilasciato

Pur non essendoci, come detto, una giurisprudenza espressa in materia, molti Comuni hanno preso atto della necessità di dover rettificare vecchie pratiche di condono per errori, ad esempio, di quotatura o di rappresentazione grafica e hanno deciso di procedere in maniera autonoma.

A tal fine, quindi, in alcuni enti sono state disposte procedure regolamentate con la previsione dei relativi oneri, tempistiche e condizioni.

Il tecnico che si trovi davanti alla necessità di dover rettificare una vecchia pratica di condono, quindi, deve informarsi presso l’ente coinvolto per sapere qual è la procedura da seguire.