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Come testare lo stato legittimo di un immobile

gecsoftware — Mon, 11 Dec 2023 14:00:00 +0000

Come attestare lo stato legittimo di un immobile

Cos’è lo stato legittimo di un immobile?

Lo stato legittimo di un immobile è quello sancito dal titolo edilizio che ne ha permesso la realizzazione o da quello che ne ha disciplinato l’ultima trasformazione nel corso del tempo (così prevede l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia).

Pertanto, se lo stato di fatto di un immobile si presenta in maniera conforme con gli atti che ne attestano lo stato legittimo, può dirsi regolare dal punto di vista urbanistico. In caso contrario, significa che presenta difformità o addirittura abusi edilizi.

In quali casi è necessario verificare lo stato legittimo di un immobile?

Sono diversi i momenti, nella vita di un immobile, in cui è necessario confrontarsi con il dato della sua legittimità urbanistica:

in fase di trasferimento da un soggetto all’altro
quando si intendono effettuare lavori di modifica
quando si intende usufruire di bonus fiscali.

Quando si acquista un immobile, è fondamentale verificare la conformità allo stato legittimo perché, in caso di abusi o difformità, le responsabilità ricadrebbero sul soggetto che risulta proprietario nel momento in cui essi emergono. Questi, solo in un secondo momento, potrebbe rivalersi sul venditore con tutte le problematiche legate alla necessità di attivare un contenzioso legale.

Il venditore, da parte sua, è tenuto a trasferire un immobile pienamente legittimo e a dichiararlo come tale nell’atto di trasferimento. Se dichiarasse una legittimità che non sussiste sarebbe quindi perseguibile per false attestazioni.

Quanto detto vale non solo per i trasferimenti onerosi (compravendite) ma anche per quelli a titolo gratuito (donazioni).

Anche quando si intendono realizzare lavori di ristrutturazione è importante partire da uno stato legittimo dell’immobile. A tal fine, il tecnico asseveratore che si occupa della presentazione del titolo abilitativo, non solo dichiara la conformità ma segnala anche gli estremi dell’ultimo titolo abilitativo a cui fare riferimento per averne la prova.

Unica eccezione a tale riguardo sono gli interventi oggetto di superbonus per i quali è necessario presentare la CILA-S (quindi quelli diversi dalla demolizione e ricostruzione). In questo caso, infatti, il Decreto Rilancio ha stabilito che è sufficiente dichiarare gli estremi del titolo abilitativo con il quale l’immobile è stato realizzato.

A proposito di bonus edilizi, è opportuno ricordare che, con l’eccezione appena descritta, la legittimità dell’immobile è fondamentale ai fini della fruizione del beneficio fiscale. Lo stabilisce infatti l’art. 49 dle Testo Unico dell’edilizia.

Immobili privi di titolo abilitativo

L’art. 9-bis contempla naturalmente la possibilità che l’immobile di cui occorre attestare la legittimità sia stato costruito in un’epoca remota in cui non sussisteva l’obbligo di acquisire un titolo edilizio.

In questo caso, la legittimità può essere provata utilizzando altri documenti, quali:

informazioni catastali di primo impianto
riprese fotografiche
estratti cartografici
documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza
titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Attestazione dello stato legittimo di un immobile

Nelle situazioni descritte sopra, in cui è necessario garantire la conformità dell’immobile (in particolare in corso di compravendita) può essere richiesto al tecnico di attestare il suo stato legittimo.

Pertanto il professionista, dopo aver svolto sopralluogo e rilievo e analizzato la documentazione relativa all’immobile (intero edificio o unità immobiliare,) può redigere una relazione sottoforma di perizia asseverata.

La relazione può contenere le seguenti informazioni:

localizzazione dell’immobile
elenco di tutti i titoli abilitativi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari
in alternativa, indicazione che si tratta di un immobile costruito prima dell’obbligatorietà del titolo abilitativo e allegazione della documentazione probatoria di cui si è detto sopra
informazioni su eventuali vincoli

Tra gli allegati, riveste particolare importanza la predisposizione di un elaborato grafico che rappresenti fedelmente lo stato di fatto dell’immobile, desunto da rilievi e misurazioni effettuate in loco.

Il tutto si conclude con una affermazione con la quale il tecnico abilitato dichiara, in alternativa:

la conformità dell’immobile allo stato legittimo
la conformità nei limiti delle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia
la non conformità dell’immobile con l’indicazione delle parti difformi e delle modalità che si possono mettere in atto per ripristinare lo stato legittimo.

In occasione della presentazione di un titolo abilitativo, invece, il tecnico attesta lo stato legittimo utilizzando direttamente la modulistica specifica prevista per la pratica.

I contenuti della fattura per i bonus edilizi

gecsoftware — Mon, 13 Nov 2023 10:50:00 +0000

I contenuti della fattura per i bonus edilizi

Una fattura per i bonus edilizi non è diversa da qualunque altra fattura per il pagamento di lavori edili, di forniture o di prestazioni professionali connesse.

Pertanto gli elementi fondamentali non cambiano e sono:

numero e data

intestazione

oggetto del pagamento

importi

aliquota IVA applicata.

Focalizziamoci, allora, su ciascuno di questi elementi, per capire a cosa fare particolarmente attenzione nel caso in cui, per la spesa sostenuta, si intenda usufruire di un bonus edilizio.

Soggetto che emette la fattura

Il soggetto che emette una fattura oggetto di detrazioni fiscali può essere un prestatore d’opera o di servizi.

Può trattarsi infatti di imprese o artigiani che eseguono i lavori, ma anche di professionisti abilitati (ingegneri, architetti e geometri) che progettano le opere e si occupano delle varie prestazioni professionali connesse.

Infine, ci sono i fornitori, come i negozi fisici e online presso i quali è possibile acquistare bene e materiali.

Tra i dati di chi emette fattura, occorre prestare particolare attenzione alla Partiva IVA e/o al Codice Fiscale, perché questa informazione, insieme al numero e data della fattura, rappresenta una delle informazioni da inserire obbligatoriamente nel bonifico parlante.

A chi deve essere intestata la fattura?

La fattura deve essere sempre intestata al soggetto che sostiene le spese, anche se non è il proprietario dell’immobile oggetto di intervento.

Può capitare quindi che il titolo autorizzativo (CILA, SCIA o Permesso di costruire) sia intestato a un soggetto diverso da quello che sostiene la spesa. Ciò non ha importanza ai fini delle agevolazioni fiscali purché l’intestatario sia ovviamente uno dei soggetti titolati a fruirne (familiare convivente dell’avente diritto, affittuario, comodatario, ecc.).

Se la fattura è intestata a più soggetti, ad esempio due comproprietari oppure nudo proprietario e affittuario, è importante specificare per ciascuno la percentuale di contribuzione alla spesa. Questo è un aspetto importante nell’ambito dei bonus edilizi perché mentre con una fattura tradizionale non è importante come i vari soggetti ripartiscono tra loro la spesa, in questo caso è fondamentale perché la ripartizione dell’agevolazione è a questa proporzionale.

Se ad es. marito e moglie dividono la spesa al 50%, potranno usufruire ciascuno della detrazione RPEF sul 50% di tale importo. Ma se la spesa è sostenuta in percentuali diverse, è importante specificare quali siano tali percentuali perché su di esse andrà applicata la relativa detrazione.

L’indirizzo del destinatario della fattura deve essere quello di residenza e non necessariamente quello dell’immobile, che potrebbe essere diverso.

Oggetto della fattura

Nell’oggetto della fattura va riportata la descrizione dei lavori effettuati e l’individuazione esatta dell’immobile su cui sono stati realizzati, quindi con indirizzo e riferimenti catastali.

È opportuno riportare anche gli estremi dell’eventuale titolo autorizzativo. Tuttavia, è giusto ricordare che non esiste alcuna norma che indichi l’obbligo a indicare tale informazione né il riferimento alla norma del bonus di cui si intende usufruire. Obbligatorio invece citare l’art. 121 del Decreto Legge 34/2020 nel caso in cui il fornitori applichi lo sconto in fattura.

Per i lavori di importo superiore a 70.000 euro, è anche obbligatorio indicare il contratto collettivo di lavoro applicato dall’impresa. Quest’obbligo sussiste per i contratti stipulati dopo il 26 maggio 2022.

Poiché le fatture possono essere più di una per ciascun soggetto che le emette, occorre infine indicare se si tratta di un acconto o del saldo finale.

Aliquota IVA applicata per i lavori oggetto di bonus edilizi

L’applicazione dell’IVA sui lavori oggetto di bonus edilizi è abbastanza complessa e occorre fare particolare attenzione.

I lavori agevolati sono sempre sull’edilizia esistente, per cui l’aliquota applicata è quella agevolata del 10% che si applica anche alle forniture effettuate nell’ambito del contratto di appalto.

Se, invece, il committente si rivolge direttamente al fornitore per l’acquisto di beni e materiali, occorre fare una distinzione in base alla tipologia di interventi effettuati:

per manutenzione ordinaria e straordinaria l’aliquota sarà quella ordinaria del 22%
per restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia sarà quella agevolata del 10%.

Nell’ambito dei lavori agevolati esiste un’unica eccezione in cui rientrano lavori di nuova costruzione: la realizzazione di un box auto. In questo caso, se il box auto è pertinenza di una abitazione avente i requisiti prima casa, l’IVA sarà al 4%; in caso contrario, al 22%.

L’IVA agevolata non si applica mai alle prestazioni professionali né all’acquisto di beni come mobili ed elettrodomestici.

Ricordiamo che tra i fornitori potrebbero esserci soggetti rientranti in un regime fiscale agevolato (il cosiddetto forfettario). In tal caso, professionisti e imprese non applicano IVA in fattura ma le spese rientrano comunque tra quelle che possono usufruire dei bonus edilizi.

Quali lavori rientrano nel Bonus Barriere Architettoniche 75%?

gecsoftware — Mon, 16 Oct 2023 10:00:00 +0000

Quali lavori rientrano nel bonus Barriere Architettoniche 75%?

Prima di descrivere i lavori per i quali è possibile richiedere il bonus barriere architettoniche, è necessario fare una doverosa premessa: non ci sono, al momento, chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate sugli aspetti tecnici di questi interventi, ma possiamo contare solo su una scarna elencazione dei lavori agevolati.

L’articolo 119-ter aggiunto al Decreto Rilancio (DL 34/2020) dalla Legge di Bilancio del 2022 disciplina questa agevolazione e parla di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti.

Aggiunge, inoltre, che il bonus spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito.

Pertanto, possiamo dire che sicuramente gli interventi di realizzazione di impianti domotici in sostituzione di quelli esistenti sono agevolati.

La Circolare 17/E del 26 giugno 2023 ha specificato che le opere, per essere agevolate, devono rispettare i requisiti previsti dal DM 236/89.

Nel fornire alcuni chiarimenti sul bonus, la circolare presenta, a titolo di esempio, un elenco di interventi agevolati:

sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti)
rifacimento o adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici)
rifacimento di scale e ascensori
inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici.

Vediamo allora più in dettaglio questi interventi.

Sostituzione di finiture

I pavimenti devono essere di orizzontali e complanari tra loro e, nelle parti comuni e di uso pubblico, non sdrucciolevoli. Eventuali dislivelli non devono superare i 2,5 cm. Se allora un pavimento non presenta queste caratteristiche, la sua sostituzione e messa a norma, rientra tra le opere agevolate.

Se invece il pavimento risulta già a norma, l’intervento di sostituzione non potrà usufruire del bonus, principio che ovviamente va applicato a tutti gli interventi.

Per le porte interne è prescritta una luce minima da rispettare:

per quelle di ingresso, 80 cm
per le altre, 75 cm.

L’altezza delle maniglie deve essere compresa tra 85 e 95 cm (consigliata 90 cm).

La norma prevede anche che l’anta mobile deve poter essere usata esercitando una pressione non superiore a 8 kg. Pertanto, anche la sostituzione di una porta che si apre con difficoltà può essere oggetto di bonus.

Lo stesso principio va osservato per gli infissi esterni, per i quali è prescritta anche una maniglia posta a un’altezza compresa tra 100 cm e 130 cm (consigliata 115 cm).

I terminali degli impianti (interruttori, prese, pulsanti, campanelli, citofoni, quadri di comando, rubinetti generali) devono essere posti a un’altezza tali da consentire un uso agevole anche da parte di una persona su sedia a ruote. Pertanto, l’altezza non dovrà essere inferiore a 40 cm da terra né superiore a 140 cm.

Rifacimento o adeguamento di impianti tecnologici

Alla luce di quanto detto sopra, l’adeguamento di un impianto esistente per essere reso conforme alle prescrizioni del decreto, è sicuramente un intervento agevolato.

Ma il completo rifacimento di un impianto, ad esempio quello di riscaldamento, rientra nel bonus?

Se il rifacimento è giustificato dalla necessità di adeguare l’impianto a queste prescrizioni o dalla necessità di sostituirlo con uno completamente automatizzato, si può ritenere di sì.

Anche il rifacimento del bagno può usufruire dell’agevolazione se finalizzato alla realizzazione di un servizio igienico fruibile da un soggetto in carrozzina.

A tal fine, deve essere garantito:

lo spazio necessario per l’accostamento laterale della sedia al wc, al bidet, alla doccia, al lavatoio, alla lavatrice (almeno 100 cm)
lo spazio necessario per l’accostamento laterale della sedia alla vasca da bagno (minimo di 140 cm lungo la vasca con profondità minima di 80 cm)
lo spazio necessario per l’accostamento frontale della sedia a ruote al lavabo, che deve essere del tipo a mensola (almeno 80 cm)
la dotazione di opportuni corrimano e di un campanello di emergenza in prossimità del wc e della vasca.

I rubinetti devono essere preferibilmente del tipo a leva, così come i sanitari devono essere preferibilmente del tipo sospeso, ma non obbligatoriamente.

Da ciò appare chiaro che il completo rifacimento di un bagno può essere agevolato solo se rispetta questi requisiti.

Poiché la normativa prevede solo il rispetto del decreto e non l’accessibilità dell’immobile, si ritiene però che anche la semplice sostituzione di un sanitario con uno a norma sia agevolato.

A titolo di esempio: sostituzione dei sanitari da terra con un modello sospeso, sostituzione della vasca o della doccia con gradino, con una a filo pavimento dotata di sedile ribaltabile, ecc.).

Rifacimento di scale e ascensori

Le rampe delle scale dovrebbero avere una larghezza minima di 1,20 m e il parapetto un’altezza minima di 1,00 m ed essere in attraversabile da una sfera di diametro di cm 10.

Quindi è agevolato non solo il rifacimento della scala con una a norma ma anche la sola sostituzione del parapetto.

La sostituzione di un vecchio ascensore o la nuova installazione in un edificio che ne era sprovvisto devono rispettare i seguenti requisiti:

cabina di dimensioni minime di 1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza
porta con luce netta minima di 0,75 m posta sul lato corto
piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,40 x 1,40 m.

Inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici

L’inserimento di questi elementi per superare dislivelli modesti per i quali può non essere necessario un ascensore è uno degli interventi agevolati e rientra tra le opere di edilizia libera.

La CILA tardiva

gecsoftware — Tue, 03 Oct 2023 13:41:20 +0000

La CILA tardiva

La CILA non è in sanatoria

Cosa succede nel caso in cui si realizzino lavori edilizi senza presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)?

Come accade sempre in questi casi, a determinate condizioni, è possibile regolarizzare la situazione a posteriori.

A differenza di quel che accade però per il Permesso di Costruire e per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), non si procede in questo caso a richiedere una sanatoria.

Anche se spesso si parla di CILA in sanatoria, in realtà è più corretto usare le dizioni CILA tardiva o CILA postuma.

Quali sono i lavori oggetto di CILA?

È l’art. 6-bis del dpr 380/01 (Testo unico dell’edilizia) a dirci quali sono i lavori per la cui realizzazione deve essere presentata una CILA.

L’articolo, però, non contiene un elenco o descrizione delle opere a essa subordinate ma il comma 1 specifica che si tratta di tutti gli “interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22”, ovvero le opere realizzabili liberamente, quelle soggette a Permesso di Costruire e quelle soggette a SCIA.

In pratica, si agisce per esclusione: tutti gli interventi che non ricadono negli altri casi, sono subordinati a CILA. Si dice, per tale motivo, che la CILA ha carattere residuale.

Ad ogni modo, si tratta, in buona sostanza, di tutte le opere realizzabili all’interno di una unità immobiliare senza coinvolgere le parti strutturali o i prospetti.

Come regolarizzare interventi effettuati in assenza di CILA

Il comma 5 dell’art. 6-bis recita così: “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.”

Pertanto, è possibile regolarizzare la situazione semplicemente effettuando l’adempimento in corso d’opera o dopo il termine dei lavori, pagando una sanzione amministrativa rapportata al momento in cui la CILA tardiva viene presentata.

Non si fa riferimento alcuno alla doppia conformità richiesta per gli altri titoli abilitativi (conformità delle opere al momento dell’esecuzione delle stesse e al momento in cui esse vengono dichiarate).

Non essendoci, quindi, un accertamento conformità, è più corretto parlare di CILA tardiva o postuma che di CILA in sanatoria.

Come si presenta una CILA tardiva

La predisposizione di una CILA tardiva è del tutto analoga a una di tipo tradizionale e prevede quindi il rispetto delle stesse normative e la predisposizione degli stessi elaborati da parte del tecnico.

Per quanto riguarda la modulistica da compilare, il tecnico dovrà indicare se i lavori sono stati già ultimati o sono in corso, spuntando anche la relativa sanzione da pagare.

Se ovviamente i lavori sono già conclusi (magari anche da anni) non andrà compilata tutta la parte riguardante l’impresa esecutrice né andranno allegati i relativi documenti richiesti, come il DURC.

Gli elaborati grafici saranno disegni di rilievo e non di progetto.

In caso di intervento già ultimato, al posto del tradizionale confronto tra stato di fatto e stato di progetto, andranno raffrontati i disegni della situazione originaria (quella legittima) e quella post operam da regolarizzare.

Se invece i lavori sono ancora in corso, il tecnico dovrà rappresentare, oltre allo stato legittimo, la situazione in corso al momento della presentazione e poi lo stato di previsto in progetto alla fine dei lavori.

Il tutto potrà essere corredato da un rilievo fotografico.

Altre caratteristiche peculiari della CILA

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è comunque un titolo abilitativo che presenta specifiche peculiarità rispetto agli altri.

D’altro canto pare sia prevista una sua abolizione con il nuovo Testo Unico allo studio, che dovrebbe ridurre solo a due (SCIA e PdC) i titoli autorizzativi in edilizia.

Andiamo comunque a vedere quali sono queste peculiarità.

1. Non c’è obbligo di Direzione Lavori

La normativa non prevede l’obbligo di nomina di un Direttore dei Lavori. Questo spesso viene visto dai committenti come un vantaggio dal punto di vista economico, eliminando il costo per una prestazione professionale in più.

Invece la figura del direttore dei lavori resta di grande importanza, soprattutto in caso di interventi complessi come il completo rifacimento di una unità immobiliare.

2. Non esistono termini per la fine lavori

Per SCIA e Permesso di Costruire è previso un termine ultimo per l’ultimazione dei lavori di 3 anni a partire dall’inizio.

Trascorso questo termine senza che siano stati ultimati, il titolo abilitativo decade e ne va richiesto uno nuovo.

Per la CILA invece non è stabilito un termine di ultimazione. Di conseguenza, anche la modulistica standard non prevede una Comunicazione di Fine Lavori.

Molti Comuni hanno però, come è loro facoltà, stabilito una variazione e richiedono che la fine lavori venga comunicata. Il consiglio è di farlo sempre, anche quando non previsto, per evitare che i lavori risultino perennemente in corso.

3. Non esiste la CILA in variante

Per la CILA non è prevista la possibilità di presentare una variante in corso d’opera. Pertanto, in caso di variazioni al progetto originariamente presentato, non si può presentare una CILA in variante.

Se le modifiche sono trascurabili, di modesta entità, si può presentare la variante contestualmente alla fine dei lavori.

In caso contrario, è necessario archiviare il procedimento in corso e avviarne uno nuovo con un nuovo progetto.

Bonus per l’installazione di impianti fotovoltaici

gecsoftware — Mon, 04 Sep 2023 09:30:00 +0000

Bonus per l'installazione di impianti fotovoltaici

Obblighi normativi per il fotovoltaico

Il Decreto Legislativo n. 28 del 2011 stabilisce l’obbligo di installare impianti di energia proveniente da fonti rinnovabili nelle nuove costruzioni e negli edifici soggetti a ristrutturazioni importanti, come gli interventi di demolizione e ricostruzione. Tra le varie opzioni disponibili, l’energia fotovoltaica è diventata la scelta preferita nella maggior parte dei casi, rendendo i pannelli fotovoltaici una vista sempre più comune sui tetti delle nostre città.

Tuttavia, anche negli edifici in cui l’installazione di impianti rinnovabili non è obbligatoria, la normativa italiana prevede alcuni incentivi che hanno contribuito a diffondere la tecnologia. Ecco una breve panoramica delle agevolazioni a disposizione.

Bonus ristrutturazione 50%

L’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia, rientra tra gli interventi agevolati con il bonus ristrutturazione 50%.

Si tratta di una detrazione IRPEF ripartita in 10 rate di pari importo che si può applicare su una spesa massima di 96.000 euro.

Il massimale di 96.000 euro è inteso per unità immobiliare ed è condiviso con eventuali altri lavori oggetto dello stesso bonus.

La detrazione si può fruire sia per l’impianto stesso sia per l’installazione di eventuali sistemi di accumulo.

Superbonus

L’installazione di un impianto fotovoltaico rientra anche tra gli interventi cosiddetti “trainati” del Superbonus, oggi al 90%.

Può essere trainato sia dagli interventi di ecobonus sia di sismabonus, quindi:

coibentazione dell’involucro disperdente lordo per una superficie superiore al 25% del totale
sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale
opere volte alla riduzione del rischio sismico.

In questo caso, l’agevolazione è subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici – GSE (con le modalità previste all’articolo 13, comma 3 del decreto legislativo n. 387/2003) dell’energia non autoconsumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo (nell’ambito delle comunità energetiche).

La detrazione IRPEF si ripartisce, in questo caso, in quattro quote annuali di pari importo.

Il bonus prevede un massimale di 48.000 euro per unità immobiliare ma comunque nel limite di spesa di:

400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto in caso di interventi di manutenzione straordinaria
600 euro per ogni kW di potenza nominale nel caso in caso di interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, di cui all’articolo 3, comma 1, lett. d), e) ed f) del Dpr n. 380/2001.

In merito alla possibilità di usufruire del superbonus per interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, tuttavia, l’Agenzia delle entrate non ha mai fornito adeguati chiarimenti.

Un ulteriore massimale di 48.000 è disponibile per l’installazione di sistemi di accumulo, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo.

Scambio sul posto

Lo scambio sul posto è un meccanismo incentivante che permette ai proprietari di impianti fotovoltaici di utilizzare l’energia prodotta direttamente per le proprie necessità e, contemporaneamente, di cedere l’eventuale surplus di energia alla rete elettrica.

In pratica, la prima destinazione dell’energia prodotta è l’autoconsumo, ovvero l’uso diretto dell’elettricità prodotta per alimentare le apparecchiature elettriche dell’edificio in cui l’impianto è installato.

Se però l’impianto fotovoltaico produce più energia di quella consumata localmente, il surplus viene ceduto alla rete elettrica. Questo avviene in modo automatico tramite il contatore di scambio, che registra sia l’energia consumata dall’edificio che quella immessa nella rete.

Utilizzando direttamente l’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico, si riduce la quantità di energia acquistata dalla rete elettrica, contribuendo a ridurre le spese per le bollette energetiche.

Lo Scambio sul posto non è per la verità considerato un incentivo per cui è cumulabile con i bonus fiscali prima descritti.

Altri incentivi non più in vigore

Molto ha contribuito, in passato, per lo sviluppo del fotovoltaico in Italia, il Conto Energia, un meccanismo di incentivazione introdotto con la Direttiva comunitaria 2001/77/CE recepita con l’approvazione del Decreto legislativo 387 del 2003.

Il funzionamento del Conto Energia era basato su un meccanismo di tariffa incentivante, in cui i proprietari di impianti fotovoltaici ricevevano un incentivo economico per ogni kWh di energia prodotta e immessa nella rete elettrica. La tariffa era stabilita in base alla potenza dell’impianto e alla sua tipologia (ad esempio, se l’impianto fosse installato su un edificio o su una struttura a terra).

Le tariffe erano generalmente garantite per un periodo di tempo prestabilito (solitamente 20 anni) per assicurare una certa stabilità agli investimenti e incoraggiare lo sviluppo a lungo termine delle energie rinnovabili.

Grazie a questo incentivo, molti cittadini, aziende e istituzioni hanno investito nell’installazione di impianti fotovoltaici, contribuendo a diffondere l’uso dell’energia solare nel Paese.

Il meccanismo del Conto Energia ha subito delle variazioni nel corso degli anni, con aggiornamenti delle tariffe e dei periodi di incentivazione. Le disposizioni di incentivazione non sono state più applicate dal 6 luglio 2013 dopo il raggiungimento del tetto di 6,7 miliardi di euro.

La Legge di Bilancio per il 2022 aveva poi introdotto il cosiddetto “bonus sistemi di accumulo”.

Si trattava di un credito di imposta riconosciuto per le spese documentate sostenute tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2022, per l’acquisto di batterie di accumulo per sistemi alimentati da fonti rinnovabili (non solo fotovoltaico).

Le batterie potevano essere acquistate anche a supporto di impianti già esistenti, per i quali si beneficia degli incentivi dello scambio sul posto, mentre erano esclusi i sistemi incentivati dal Conto Energia.

Il bonus non è stato ulteriormente prorogato.

In arrivo i nuovi requisiti igienico sanitari per la progettazione

gecsoftware — Tue, 29 Aug 2023 08:48:29 +0000

In arrivo i nuovi requisiti igienico sanitari per la progettazione

Cosa sono i requisiti igienico sanitari?

I requisiti igienico sanitari sono gli standard da rispettare nella progettazione di un immobile affinché gli spazi siano idonei a garantire il benessere psicofisico degli utilizzatori. Rappresentano, quindi, un parametro fondamentale del progetto architettonico affinché poi l’immobile sia dichiarato agibile.

Attualmente tali requisiti sono dettati da una norma risalente a quasi cinquant’anni fa: il cosiddetto Decreto Sanità del 5 luglio 1975.

Già da tempo, quindi, si sentiva l’esigenza di adeguare ai mutati scenari attuali queste norme, tanto che il Decreto Scia del 2016 prevedeva l’emanazione di uno specifico regolamento entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore. In particolare, il d. lgs 222/2016 aveva inserito questa “intenzione” nell’art. 3, comma 1, lettera d), del Testo unico dell’edilizia.

Sono invece passati ben 7 anni e solo in questi ultimi mesi i requisiti iniziano finalmente a prendere forma. Lo scorso 23 marzo è stata infatti inviata in conferenza Stato-Regioni, in attesa di essere approvata, la bozza di un nuovo Regolamento concernente i requisiti igienico sanitari per l’edilizia.

Il nuovo Regolamento sui requisiti igienico-sanitari

Il “Regolamento recante la definizione dei requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, ai sensi dell’articolo 20, comma l-bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380″ è stato approntato dal Ministero della Salute.

I requisiti previsti sono tali da far sì che l’uso dell’opera progettata possa tutelare la sicurezza, la qualità dell’aria indoor e il benessere psico-fisico degli occupanti.

Le nuove disposizioni si applicheranno a tutti gli immobili di nuova costruzione o a quelli trasformati mediante un titolo abilitativo presentato dopo l’entrata in vigore del Regolamento che abrogherà il vecchio decreto. Ovviamente quindi, non è prevista alcuna retroattività dei principi enunciati.

Sarà importante per i professionisti abilitati che operano in edilizia (architetti, ingegneri e geometri) conoscere in dettaglio i nuovi requisiti perché, tra i loro compiti di progettisti delle opere, ci sarà proprio quello di asseverare la sussistenza dei requisiti igienico sanitari previsti per quella determinata destinazione d’uso, attraverso la segnalazione certificata di agibilità.

I requisiti igienico sanitari previsti dal DM 5 luglio 1975

Il cosiddetto Decreto Sanità, ancora oggi in vigore, è un documento molto stringato composto da soli 9 articoli.

I requisiti indicati sono quindi pochi e ben precisi e possono essere riassunti nei seguenti:

altezza minima dei locali interna non inferiore a 2,70 m, ridotta a 2,40 m per i corridoi, i disimpegni, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli
superficie minima abitabile per ogni abitante di 14 mq per i primi 4 abitanti e di 10 mq per ogni ulteriore abitante
camera da letto con superficie di almeno 9 mq se per una persona e 14 mq se per due persone
stanza di soggiorno di almeno 14 mq
camere da letto, soggiorno e cucina dotate di finestra apribile
almeno un bagno comprensivo di tutti i pezzi igienici: vaso, bidet, lavabo, vasca o doccia
camere, cucina e soggiorno dotate di adeguata illuminazione e aerazione naturale con superfici pari ad almeno 1/8 della superficie di pavimento della stanza (rapporto aeroilluminante)
impianto di riscaldamento idoneo a mantenere una temperatura interna compresa tra i 18 °C ed i 20 °C.

Attenzione: già oggi i regolamenti di igiene dei singoli comuni possono contenere ulteriori requisiti o regole più stringenti.

La struttura del nuovo Regolamento

In base allo schema presentato, il nuovo Regolamento sarà composto da 14 articoli e un allegato. Strutturato a sua volta in 13 articoli, è proprio questo allegato, la parte integrante e fondamentale che conterrà i nuovi requisiti igienico sanitari.

Tra le novità, rispetto ai vecchi requisiti, verrà concessa maggiore attenzione ad alcuni temi di attualità, quali:

– Spazi verdi e controllo del microclima
– Orientamento degli edifici, degli ambienti interni e visione esterna
– Comfort termo-igrometrico
– Riduzione dei livelli di inquinamento indoor
– Protezione acustica
– Gestione dei rifiuti solidi urbani.

Non mancheranno naturalmente le prescrizioni relative ai consueti requisiti dimensionali degli ambienti e all’importanza dell’illuminazione e aerazione naturale di questi.

Bisogna, infatti, dimostrare in maniera inequivocabile che la richiesta di rettifica non rappresenta un sotterfugio per poter regolarizzare un illecito intervenuto dopo la conclusione del procedimento di condono.